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否则,我们只是自以为是的高薪巨婴

本文转自公众号“一勺言”(ID:yishaoyan2014),作者:杰总。

最近在二刷《冰与火之歌》原著,全卷15本,特有的文本行进风,金句频出,翻译的特好,良心推荐五颗星。

几天前,在北京燕莎高级餐厅与高人餐叙,得到一些启发,送地产商一些建言。

一共十条。

一、市值管理怎么重视都不为过

今年1月至今,同花顺的地产股指数整体跌了34%。巨头碧桂园与万科,跌幅都在40%以上。

这种跌幅不算小,但尚未到08年地产股平均80%跌幅的水平。但是在当时当日的局势下,股价下坠如刀,你做市值管理基本是无用功,无异于螳臂当车。反倒是现在启动,跌幅尚在人力可为的当下,市值管理才有功效。

这种劝告,尤其对大股东做了大量股权抵押融资的公司,相当致命。随着毛衣战往深处走,资本市场不是很明朗,地产股在今天的政策语境下向上空间有限,向下空间倒是清晰可见。

二、额外重视降价与交付舆情危机

对中国地产商而言,美好的故事总与销售拿地有关,不那么美好的故事总与交付、降价有关。如果说营销是一门功课,那么降价与交付就是一门艺术。

中国房地产产能过剩的传统开发模式里,历经十余年,拿地与销售,已经造就了你国最强大的新闻啦啦队,包装能力超强。

但是,这些战斗力,一旦与开发商下行周期的降价与交付危机迎面相撞,基本上是复仇者联盟面对灭霸,下场极悲惨,毫无还手之力。

这些危机,直接关乎品牌,客户粘性,人心感受。降价不可耻,但是要善待客户,比如把房子好好盖。房价一夜七折卖,交付还叠加事故,人心此情同理,你不愤怒,说明你修养过高。

送句忠告给开发商。转身的时候要优雅,越是情势艰难,越要人心共渡,重视诚信与诚意,房子好好盖,客户关系好好维护,此时有事半功倍之效。

是的,淡市下,做好人好事是最好的加杠杆!

三、培养自己的中低速生存能力

很多开发商,很多职业经理人,很多商业机会,只存在于增量模式里。从本质上说,它近乎是速度的函数,速度没有了,前途就没有了。

这是一种悲哀。这个行业财富效应如此明显,老天如此慷慨给了十余年黄金光景,这样的天时地利人和,结果只教会大家一种在增长模式下活下去的本领,太令人遗憾了。

我们应该注意培养,自己在低速模式与中速模式下活下去的生存能力。

这句话不仅适用于开发商,更适用于职业经理人,当然也适用于莘莘媒体同业。我们应该把一个美好故事函数的变量,从速度转移到能力,从天时转向人力。

否则,我们不过是自以为是的高薪巨婴,以及,一群明显被包装过度的伪明星。

四、重视培养公司内部的趋势研判能力

中国房地产的开发模式,进化到今天,明显已经变成产能过剩的投资自动化机器。人、地、钱,三者只要具备,机器就可以轰隆隆地开工,无眠无休。

但是,人的重要性在此刻被凸显出来了。我其实指的是,基于公司内生的趋势研判与战略选择能力。

它能决定三件事情:

1. 依然有增量的城市在哪里;

2. 增量比较稳定的城市在哪里;

3. 增量消失了的城市在哪里,足以让你避开大坑。

这些结论,很多时候,外部外包机构可以告诉你,但是我自己觉得,致命问题的答案,还是要靠内部自身。

而它并非一夕一夜之功。重视这些人才,等于提前打造一把救命的火把。

五、研究中西部崛起与自己的关系

中西部崛起,大概是下一个五到十年中国房地产的黄金机会。抓不到的话,基本上可以洗洗睡了。

这个问题可以拆分成几个小问题:

1. 对开发商的投资布局的影响;

2. 对职业经理人群体就职流向的影响;

3. 对政府税收结构的影响;

4. 对土地资源指标分配的影响。

基本上,前三十强的公司都得想这个问题。想的越早,越接地气,越快动手,机会离你越近。

六、研究人口流向,关乎人命!

不久前,我写了一篇文章,这个数据请深圳朋友回答一下,互动频繁,比预期还好。

结果,我有两大发现:看好深圳的朋友比想象中多的多;人们更愿意相信自己愿意相信的东西。反正,我的意见我保留,可以等等看。

未来十年,中国所有商业公司必须考虑的事情是:人口流向。它由两个问题组成:1. 人口从哪里流出了;2. 人口最终流向了哪里。

第一个问题很致命,第二个问题很黄金。也就是说,第一个问题的后果是,关乎公司的消失,而第二个问题,则关于黑马的出现。

很多时候,对这些问题的回答,我们不要靠经验,靠感受,更不要靠意愿。而是要靠数据。冰冷的数据,不为人喜爱,但折射残酷的真实。

比如,江苏省省际间流动人口的最新增量数是多少呢?很多人觉得,江苏是中国GDP第二大产区,省际间流动人口肯定是增加的,而且增加不菲。

真实的答案是什么?一年增量人口仅仅5000人。2017年10月,江苏省统计局就公布,2016年,全省省际间流动人口(外省流入我省人口与我省流动出道外省人口数量之差),增加不足5000人。

这个数字,一定在很多人的意料区间以外,它也一定会让很多看多者惊诧莫名。

江苏省公开承认,全省常住人口增量中,自然增长人口是主因,因省际人口流动带来的人口增量较小。

这个数字究竟有什么商业冒险的后果呢?

简单来说,如果你开工厂,你可能发现劳动力不仅不够用,而且很昂贵;如果你卖房子,你可能发现,主打投资性的房子未必好卖了,因为接盘的人可能少。

不信,你去看统计年鉴。这仅仅是一个戏剧性插曲。你有兴趣的话,可以自己挑几个自己感兴趣的江苏城市去看看结构。

七、那些离开大城市的流动人口,究竟去了环京环沪,省会,还是悄悄继续生活在大城市的林立高楼里?

这是又一个我们不得不重视的命题。因为,这个问题的答案,可能决定着泰禾、龙湖、华夏幸福、万科、建业的投资与战略选择,究竟是善终,还是惨败?

事实上,人口答案的背后,不仅仅站着一个个开发商的命运,还意味着一个传统商业模式的成败。由不得你不重视。

我不是在吓你。因为这个被挤压出来的人口流向,可以折射两件事:

1. 大都市圈的卫星城模式,还靠谱么?如果挤压出的人口都向省会城市回流了,那么,这个卫星城就不靠谱,环京环沪的生意,可能就不成立了。

2. 郊区旅游大盘,还值得投资么?同样,如果挤压出来的人口都向各自省籍的省会城市或者家乡回流,就近就业,那么,郊区大盘,很可能未来会发现大规模的滞销与促销现象。

八、在中国中西部城市里,谁的房地产机会相对更大?

我没有标准答案,希望你们畅所欲言,不为自己传统固有的认知所锢,更不要在辩论中引入个人意愿与兴趣爱好。它不兴这个!

武汉,西安,郑州,贵阳,成都,重庆,昆明,合肥。这些都是排名靠前的网红城市,我个人觉得,都很有机会。但是,由于它们各自的发展阶段、长官意志、政策导向、产业结构互不相同,因此,构成了不同的结果。

相对于答案,我更喜欢提问题:武汉会在崛起中成为最大赢家么?郑州会不会受到富士康的重创?昆明与西安,反而成为被低估的一带一路经济的最大受益者呢?合肥会再一次产业崛起么?

请记得,你的答案每一个都很昂贵,绝对值得你小心论证。

九、虽然流动性正在快速减少,那么,就赶紧把最大的那一块抢到手吧

这一点无需多言,去年的信贷,今年的流动性,都对房地产不友好。请放心,明年还会不友好。那么,董事长、总裁与CFO该怎么办呢?

想尽一切办法,把最多的流动性率先抢到手!

从这个意义上看,刚刚被泄密的万科董事长郁亮911内部讲话,暴露出两大真相:

1. 郁亮确实是一名危机意识与财务素养极高的董事局主席。过去三十年,谁是完整穿越了多个经济周期的勇士?万科,仅此一枚。归根到底,还是掌舵人牛掰。

2. 郁亮号召公司抢收回款,今年不到6300亿元回款,其他业务都会受到重大连带影响。这等于在告诉同行,别光盯着搞大促销等客户端的那些三瓜两枣,还有一个领域需要寸土必争:银行的按揭额度,谁去晚了,谁卖掉的越多,谁的后果更严重。这个领域的竞争法则是,时不宜迟,攻心为上。

请感谢郁亮。

十、行业下行,究竟是集权,还是放权?

我不打算对这个高端话题评头论足,仅仅提出来,供看到的人力总、运营总、总裁与董事长深思熟虑。

总之,集权有集权的好,风险控制可能更到位,但是放权也能释放出公司的灵活与敏感,对市场炮火的判断,更有心得。

唯一能向诸位保证的是,一勺言与董小姐会聚精会神地盯着你们。如果你们的改革很有成绩,我们会考虑写一写。但是,如果你们的改革出了岔子,请回头看,我们就在你的身后。

WE ARE WATCHING YOU.

*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场

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