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长租公寓到底有没有原罪?

本文来自微信公众号:真像大白(ID:ibigby),作者: 靳晓光。

一位阿里巴巴杭州总部的员工,在租住链家旗下的自如房源期间,不幸罹患急性白血病,而这间房子被检测出甲醛超标,随后于在今年7月病情恶化去世。而这位员工的妻子起诉自如,已经获得立案,这把长租公寓再一次推向了争议。

所谓“长租公寓”,是房地产三级市场的一个新兴行业。就是中介机构把房屋租过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间形式分租出去。因为房子刚经过装修提升,也可以按月分期付款,长租公寓在大城市受到年轻白领的欢迎。有研究机构数据,截至2018年3月全国各类长租公寓品牌1200多家,房源规模超过202万间。

但是甲醛超标、哄抬房价、将租房金融化,也成了长租公寓的原罪,我们来详细地梳理一下整个模式。像链家、我爱我家这样大的中介公司,在租房交易中挣走的是一笔定额的中介费。可是大城市租房长期处于供不应求的卖方市场,市场能提供的房源是有限的,同时交易次数决定了中介费的上限。有了长租公寓后,中介可以装修房源,从而提高房子租金,赚走中间的交易差价,这就带来了新的盈利可能。

可是中介也面临着巨大财务压力,比如垫资装修、运营和获客成本、交易税费,在盈利压力下不得不缩短周期。比如,自如的装修团队做一个三居室装修最快只需要30天,装修好的房屋,一般马上就出租入住了,可是比较科学的新居甲醛挥发时间一般是4到6个月。最近几年租客在长租公寓经常有甲醛中毒事件的报告,成为潜在的健康隐患。

同时一些中介把长租公寓的房租变得金融化和证券化。以自如为例,当用户签约租房的时候,根据付款周期的不同,用户需要支付不同的年度服务费。同时还有自如客的分期方案,分期费率6.2%。这实际上就是一笔贷款性质的金融方案。

2017年8月自如发行了国内首单租房市场的资产支持证券。具体地说,租客在签租房合同的时候,还需要签一份贷款合同。虽然租客在交房租的时候感觉不到有什么不同,但背后的运行方式是,租客实际上将一年租金向金融机构申请了贷款。这样做对链家的好处是,以未来11个月的租金作为抵押,链家已经一次性的从金融机构那里拿到了全年的租金。

通过这种金融化运作方式,自如只要把房子租出去,就可以提前拿到整年租金,有了源源不断的现金流,自如可以提高获取房源的竞争力,在装修和服务上更多投入。而且自如拿到这笔钱的成本是很低的,甚至在租客贷款的过程中,自如还可能能挣到利息差。

当然,提供这笔资金的金融机构,也不是用它自己的钱。租客和自如形成了一种债权债务关系,机构可以把这种债权打包注入,发行资产化证券,以适当的利率向第三方投资者融资。比如自如的首期资产证券由中信证券承销,规模5亿元,票面利率5.3%。

截止今年8月,自如已发放超过10亿元资产证券,蛋壳公寓、魔方公寓、新派公寓也都有过发行记录。这个过程中投资者、金融机构和自如,一条产业链的各方都获得了收益,租客要承担最终的利息,也获得了分期付款的资金,看起来是一个共赢的解决方案。

但是这种玩法建立在一些条件之上,房租要处在上升通道,从而保证房源能出租出去,而且公寓的运营方不能出现资金问题。今年8月杭州的鼎家科技宣布资金链断裂,进入破产清算。这家公司一直进行着“出租-融资-再拿房”的疯狂扩张,公寓超过5000间。今年年初上海的“爱公寓”破产,上千房东租户利益受损。这种把债务变成证券资产的做法,也充满了监管风险。

有研究机构的数据显示,中国的住房租赁人口大约1.7亿。据此推算,目前租金GMV约1.2万亿元。长租公寓的金融性质,巨大的市场潜力,还是引起了资本的关注。2014年雷军仅通过五分钟与团队交流,就决定投资YOU+1亿元A轮融资。今年年初自如获得腾讯领投的40亿元A轮融资,估值超过200亿。紧接着,蛋壳公寓2月底完成1亿美元B轮融资,6月又获得了7000万美元B+轮融资。

巨量资本的进入,让长租公寓有了巨大的竞争动能,也变相抬高了大城市的租房价格。8月18日我爱我家副总裁胡景晖突然宣布辞职,而在前一天,他曾经公开指责自如和蛋壳公寓为了扩大规模,以高于市场20%~40%的价格争抢房源,破坏了正常的租赁市场秩序。这也成了上个月底的热点话题,并且有监管部门介入整治。

但是,在经济压力和供需失衡面前,甲醛、贷款和涨价对于租客都成了次要问题。数据显示,目前北京租赁人口有800万人,而租赁房源量只有350万间,缺口在400万间以上。供不应求的市场才是房租过快上涨的主因,融资刺激和中介抬价助长了这种趋势。现在长租公寓饱受指摘,其实这种模式并没有什么罪过。在大的消费时代面前,个人为单位的住房升级也是一个长期趋势。

住房是稀缺性资源,所以房屋中介不论是买卖还是租赁,这些商品在交易过程中都伴随着增值,平台方最有可能赚走价差。可是同样的二手车或者其他闲置商品,就不存在稀缺性,这些二手平台除了大额交易的金融方案之外,也看不出能有什么长期持久的盈利模式。这也是我一直不看好二手交易平台的主要原因。

本文来自微信公众号:真像大白(ID:ibigby),作者: 靳晓光。

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